미분양은 공급 물량보다 청약 신청자가 작은 경우이고, 미계약은 1:1 이상의 경쟁이 성립되었으나 부적격자나 포기자로 인해 남은 미계약분을 말합니다. 주의해야 할 것은 세금 문제로 취득세 기본세율 1.1% 적용받느냐 아니면 2 주택자 취득세율인 8% 를 적용받느냐로 주택 매입 시 충분히 고려해야 불필요한 세금을 줄 일 수 있습니다.
1. 미분양 물량 취득 시
1.1 무주택자가 미분양 물량 취득 후 타 사업장 청약을 할 경우
→ 무주택자로 간주됩니다
1.2 1 주택자가 미분양 물량을 취득 후 타 사업장 청약을 할 경우
→ 여전히 1 주택자로 간주됩니다
▶ 상기 분양권이 무주택으로 간주되는 이유는 미분양 물량이기 때문입니다.
미분양 물량은 주택공급에 관한 규칙 제53조의 10호(주택소유 여부 판정기준)에 따라
선착순 계약을 통해 주택형을 최초로 계약 체결한 분양권은 주택수에 포함되지 않고
계약자 역시 무주택자로 간주됩니다.(주택시장 부양 위한 매수 독려 정책)
2. 미분양 분양권 매수 시 확인 사항
2.1 해당 사업장의 전체타입 평균 경쟁률상 미분양이더라도
자신의 분양 타입의 경쟁률이 1;1 이상이면 주택으로 간주됩니다.
2.2 미계약 물권 : 주택수로 산정됨으로 주의해야 합니다.
3. 세금 문제
3.1 취득세
청약에서는 주택으로 산정이 안된 무주택자로 간주하더라도 세금을 매길
때는 주택으로 간주됩니다.
예시 1) 현재 규제지역 1 주택 보유자가 비규제 지역 미분양 물량을 받는다면 사실상 2 주택
자이지만 취득세는 기본세율 1.1%를 적용받습니다.
예시 2) 현재 무주택자인 사람이 비규제 지역의 미분양 입주권을 분양받고, 내년에 서울 청약
당첨의 경우에는 예시 1과 동일한 2 주택자이지만 주택 구매 순서에 따라 2 주택자 세율
인 취득세 8%를 적용받게 됩니다.
3.2 양도세
→ 단 , 비과세 대상은 실거래가액 12억 이하 부분만 해당된다
- 분양권 취득일이 종전주택 취득일로부터 1년 지난 후이고, 분양권 취득일로부터 3년 이내
종전주택을 양도하는 경우 비과세입니다.
(2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용)
- 재개발사업 기간 동안 거주 목적의 취득 주택은 취득 후 1년 이상 거주하고 재개발 완료 후
2년 이내 대체주택 양도 시에는 비과세입니다.
(다만, 재건축 후 2년 이내 신규주택에 세대 전원이 1년 이상 거주 조건이 추가됩니다.)
4. 결론
4.1 주택 추가 매입 계획 시 조정지역의 주택을 먼저 구입하고 이후에 비규제 지역을 구입해야
취득세 중과를 피 할 수 있습니다.
4.2 특히 미분양 물량은 청약할 때만 주택수에 포함되지 않고, 잔금을 치른 이후부터는 주택수로
산정되기 때문에 매수 시 유의해야 합니다.
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