최근 전세사기가 핫이슈입니다. 하지만 깡통전세와는 차이가 있습니다. 깡통전세란 전세보증금이 주택 시세와 비슷하거나 더 높아서, 임차인이 전세보증금을 못 받아 집을 경매에 부쳐도 보증금을 다 돌려받기 어렵게 된 것을 말합니다. 반면에 전세사기는 처음부터 보증금을 떼먹을 생각을 한 경우로 깡통전세가 모두 전세사기인 것은 아닙니다. 최근 세 모녀 전세사기처럼 형사 범죄로 입증하는 게 쉽지는 않으나 중대한 범죄인 건 사실입니다.
1. 대표적인 전세사기 유형
1.1 깡통전세
- 시세 알기 어려운 신축빌라 등에 전세보증금을 부풀려 임대차 계약 후 바지 사장에게 명의 이전
( 깡통전세가 모두 전기 사기인 것은 아닙니다)
1.2 전/월세 이중계약
- 집주인과 월세 계약 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약
- 혹은 집주인에게 월세 계약을 했다 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약 후 보증금 가로채기
1.3 동일 물건 이중 삼중 계약
- 하나의 물건에 2인 이상의 세입자와 각각 계약 후 보증금 가로채는 경우
1.4 신탁사 소유 물건 사기
- 신탁사에게 소유권 넘긴 후 대출 실행 뒤 세입자를 속여 전세계약을 체결 후 보증금을 가로채는 경우
( 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 위탁자인 집주인 말보다는 신탁사에 사실관계 확인 필요)
1.5 대항력 이용 사기
- 현행 주택임대차 보호법 임차인이 전입 신고를 하고 확정일자를 받아도 그 효력은 당일이 아닌
그다음 날 0시부터 발생한다. 이 때문에 계약 직후 집주인이 주택을 매도하거나 은행 담보대출 후
저당권을 설정하면 임차인의 보증금은 후순위로 밀려 보호받지 못합니다
2. 전세 계약 전 체크 리스트
2.1 주택 매매가 전세가 확인
(전세가율 80% 이하 확인)
2.2 주택 임대차 표준 계약서 사용
( 유의사항 꼼꼼히 확인)
2.3 임대인의 세금 체납 여부 및 선순위 보증금 등 부채규모 파악
→ 임대인의 동의 필요함에 동의 없이 확인 토록 법 개정 추진 중
(다가구 주택의 경우 다수의 임차인이 존재함에 순위가 우선하는 보증금 규모 확인 필요)
2.4 확정일자 부여 현황 확인
2.5 전입세대 열람
3. 전세계약 후 체크 리스트
3.1 임대차 신고
( 법적 의무로 우선변제권 확보)
3.2 전입신고
( 법적 위무로 임대보증금 보호)
3.3 전세보증금 반환 보증 가입
4. 깡통전세 피해방지 방법
4.1 전세가율 80% 이하 여부 확인
4.2 임차권 등기
- 임대 계약 종료됐으나 보증금 반환받지 못한 경우에는 대항력 유지를 위해 필요
4.3 등기부등본 정기적 열람
- 국세 지방세 체납여부 확인- 보증금 반환 금액 감소 여지가 있음에 정기적 확인
- 동의 없는 집주인 바뀜에는 문자나 내용증명으로 아래와 같이 이의제기
'내 동의 없이 임대인의 지위를 다른 사람에게 넘긴 것에 동의할 수 없다'
4.4. 경매로 인해 전세보증금 손실 발생의 경우
- 직접 경매에 참여 소유권이 확보
4.5 자가진단 안십 앱(가칭) 구축 진행 중
→ 임차인에게 선순위 권리 관계 확인 권한 부여/매월 실거래 정보 기반 전세가율 공개
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