'특수관계인 매매' 증여세 or 양도세 절세 가능

지인 또는 가족 간의  '특수관계인 매매' 거래로 이를 통해 세금을 줄일 수 있다고 합니다. 시세보다 저렴한 매매를 통해 '증여세' 보다 적은 '양도세'로 절세하는 방법과 증여의 방법에 따른 절세에 대해 알아보도록 하겠습니다. 사실 요즘 부동산 시장은 그야말로 암흑기입니다. 기 시행 중인 다주택자 양도세 중과 유예, 며칠 전 시행한 지방권 규제지역 해제 등 여러 가지 부동산 정책이 쏟아지고 있으나 거래는 절벽 상태에서 벗어나지 못하고 이제는 수도권 미분양 이파트 문제로 인한 추가 하락의 위험이 몰려오고 있습니다. 이럴 때일수록 절세는 필수임을 명심하시어 꼭 확인 후 매매하여야 하겠습니다.

 

증여세 세율 구조

증여세는 과세표준에 따라 세율이 누진되는 구조입니다

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	없음
5억원 이하	20%	1000만원
10억원 이하	30%	6000만원
30억원 이하	40%	1억6천만원
30억원 초과	50%	4억6천만원

최근 서울 송파구 '헬리오 시티' 거래를 예를 들면 전용 84제곱미터 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 13억 8천만 원에 직거래를 통해 매매된 사례에 대해 이야기해 보겠습니다.

 

1) 부담보 증여 거래 경우 

 

월세를 12억 전세로 돌린  부담보 증여라고 하더라도 최근 실거래가를 20억으로 가정 시  12억 원을 뺀 8억 원 증여에 대해 1억 6천만 원의 증여세가 부과됩니다

 

▣부담보 증여를 이용하면 증여 부분에 대해서는 증여세율을 양도 부분에 대해서는 양도세율을

   별도로 적용, 따라서 각기 경우의 수에 따라 단순증여가 유리한 경우도 있으니 확인이 필요

 

2) 단순 증여 거래 경우

 

특수 관계인 매매의 경우 거래가와 시가의 30% 혹은 3억 원까지는 용인되지만 그 이상의 차이에 대해서는 증여세를 납부해야 하는데 이 세금이 부담보 증여보다 절세에 유리하다는 것입니다. 상기 헬리오 시티의 경우 시세 20억이 17억까지는 세금 부담이 없지만, 13억 8천만 원이면 17억 원-13억 8천만 원 하면 3억 2천만 원에 대한 증여세를 납부하면 되는 겁니다. 앞선 부담보 증여 거래보다 유리한 거죠

 

3) 실제 매매 거래 경우

 

상기 13억 8천만 원 거래된 아파트가 시가 20억이라고 가정하면 증여 시 자녀가 내는 세금보다 부모와 매매하면 양도세가 유리할 수 있다는 겁니다. 가령 부모가 1 주택자이고 각종 공제 혜택을 통해 양도세를 최대 80%까지 절감할 수 있다면 , 그리고  23년 5월까지는 양도세 중과 유예기간이기도 하니까. 유리할 수 있겠죠

 

 

---

최근에 상기 헬리오 시티 외에도 ▶일원동 디에이치 개포자이 84제곱미터 24억→ 15억, ▶도곡동 대림아크로빌 130제곱미터  27.7억→ 21.6억, ▶반포 미도 1차 84 제곱미터 27.7억→ 24.7억 ,▶용산 이촌 삼익 104 제곱미터 23.5억→ 17.2억 등 시가와 현저하게 가격차이가 나는 직거래는 항상 모니터링의 대상이 되므로 거래 증빙 자료를 반드시 확보해 두어야 가산세를 물지 않습니다.

 

 

관련콘텐츠

무상증여 최대한도로 늘리는 방법

 

전기요금 도시가스 요금 감면 받는 방법